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2015年9月14日 星期一

真農民玩不起的農地遊戲


回顧過去立法與修法歷史,光是一個「農發條例」還不足以造成農舍氾濫,加上《商業登記法修正》五間以下之民宿免申請商業登記,與各種避稅「妙招」,才是農地被快速與大量炒作的主因!


逐漸消失的蘭陽平原,需要您我來共同守護!

相信大家都沒有忘記連惠心兩歲自耕農?郝龍斌十五歲買農地?的真實故事,這樣的手法至今仍延燒不休,甚至拓及透過區域計畫、都市計畫等更有「正當性」的手法,把生地變熟地、把農地變建地,圈地養地炒地循環不休。

一則2008年《今周刊》上班族的田園豪宅夢 買農地、蓋農舍文章,非常直白地點出投資農地的各種「妙用」,回顧今日農地農用爭議,只能說羅馬果然不是一夕造成,「沒搭上車」的真是後知後覺!

>>>「瘋農地」,在素有台北後花園之稱的宜蘭更是活絡。宜蘭在地建商晏京建設董事長林晏弘指出,雪山隧道通車前,就有不少台北人來宜蘭買農地,如今,「法令一通過,農地至少漲三成!」林晏弘預測,農舍興建門檻降低後,農地將與價位動輒為五、六倍高的建地形成比價效應,未來增值可期。 
「農地就像個未被挖掘的璞玉,這次只是意外被發現了!」曾經操盤農地投資達十五年的薇閣精品旅館董事長許調謀認為,其實不管政策修不修改,由於農地是有價資產,在通貨膨脹、土地稀有的時代,低價的農地原本就潛力無窮;只是藉由此次議題炒熱,錦上添花罷了,「其實許多內行人早知道農地的妙用,買地致富了!」 

>>>「農舍根本就是『平凡人的豪宅』!」提起農地,全國不動產董事長葉春智則十分贊同許調謀的說法;他表示,由於「樂活主義當道」,在鄉下自力造屋甚至種田務農已成為新趨勢。根據永慶房屋針對全台透天、別墅的行情調查發現,遠離都市的宜蘭和南投,○七年透天厝總價分別比○五年大幅上漲八成六和六成,宜蘭房仲業甚至有六成以上的業績來自於農地買賣,其中多數是台北客貢獻。

>>>正因為如此,不少腦筋動得快的建商更改買農地,在農村推出農舍建案搶商機。在宜蘭素以大樓建案著稱的連大建設,董事長林燈城兩年前就在羅東交流道旁買下四筆緊鄰的農地,推出四戶百餘坪的農舍豪宅,開價高達二千多萬元,卻仍然吸引大批樂活族詢問。隨著田園熱,利用農地經營民宿、休閒農場,則成為農地的第二個妙用。

>>>對於拿農地來生財,葉春智則進一步指出,由於立法院日前已經三讀通過《商業登記法修正》,未來經營民宿只要房數不超過五間,可以免申請商業登記;這對於有心在農村經營事業的人,無異大開方便之門,農地的價值將更上一層樓。然而農地的魅力除了「生產」,由於土地原本即為有價不動產,一旦懂得善用,更是個理財的好工具。  
「好的農地不僅可以保值、增值,更可能成為資金的活水庫。」說到農地另類用途,許調謀以一位企業家朋友為例,據說這位企業家多年來即熱中於農地投資,除了由於眼光精準,部分土地被列入都市重劃區內而水漲船高,高價賣出,大撈一筆外;聰明的他,更將手上未賣出的農地充當提款機,當有資金需求時,就作為擔保品向銀行貸款,因此多年來,該名企業家資金水位不虞匱乏。

>>>除「救急」,對於許多有錢人來說,農地還活生生是個守財奴。陳昌煥分析,由於法律規定農地有免課增值、贈與和遺產稅等優惠條件,因此不少人就購買農地作為避稅的管道,他就曾經見過一樁有趣的案例。 
住在台中市的某著名地主,家族早期在七期和南屯一帶坐擁大筆的農地,原本生活淳樸的他,卻因為近幾年西屯、南屯一帶急速發展,農地變建地,價位驚人,一下躍為富甲天下的「田僑仔」。

但,幾年前同樣因地致富的哥哥忽然過世,雖然留下大筆財產給子孫,卻被徵收了好幾千萬元的遺產稅;於是,他找來律師商量,決定將大量購置農地作為節稅工具,前一陣子這位地主辭世,果然省下巨額的稅負。

「總之,農地不僅可以『救窮』、『救急』,又能『守財』,端看主人如何活用了!」曾擔任過全國地政士、經紀人教育訓練講師的農地專家郭永元指出,儘管目前農舍興建政策仍吵得不可開交,但惟一可以肯定的是,農地將是無可取代的寶藏,就看聰明的你,如何運用了。

該文對於房仲業者為何堅持1/10一定要能蓋農舍的「價值」表露無遺,農民的生計現況,難道農業部門都看不見?我嚴重懷疑根本是農糧署長期配合演出壓低公穀收購、毀農滅農的假議題!

農地交易若無檢具〖農業用地作農業使用認定及核發證明〗,是無法過戶交易的,所以蓋章收件的人,有沒有確實檢核該筆農地是否有農用?還是僅是紙上作業?若稅捐處有課過地價稅者,等於轉移時所提出的農業用地作農業使用證明書都檢具不實,我們的公所核發農業使用證明,到底可信度為何?!

過去這麼多老農配建在交易時,是否有確實檢核?為何後來可增建?在交易後、移轉前是否有做預告登記?農舍起造申請人與使用人是否相同?填土高度、範圍是否有合乎法定規範?建築圍牆等附屬設施是否有確實獲得雜項申請?放流水是否符合標準?二(多)次施工、違規使用比比皆是,政府相關部門難道不該依法稽查嗎?

我們念茲在茲的想改善農民的生產環境、降低生產風險、改善農糧收購、建立產銷模式等,根本難以抵擋農地炒作的熱錢進場,能夠撐到今天不賣地的,真的是令人肅然起敬的風骨戰士!

我們的農委會、國稅局、經建會、政府各相關公部門、立院諸公們,在近十年內攜手聯合毀農滅農的各類行徑,令人心寒與不齒!

結論:
農發條例再不廢止;
房屋稅、土地增值稅、遺產稅、贈與稅等稅制再不對農地檢討開徵方式;
〖農業用地作農業使用證明書〗再不據實檢核;
過去違規使用情事再不具體稽查與開罰;
在農地被消滅殆盡前,這場農地競投遊戲永無落幕之日。



{延伸閱讀}


1. 宜蘭蘭陽平原(鄉親啊,我們可以不要這種冠軍嗎?!T皿T)
定位:台北的後花園
環境:好山好水、人文淳樸、名勝觀光景點多,適合樂活、退休族居住及經營民宿
氣候:夏季26~32℃、冬季8~15℃
生活機能:雪山隧道(渭水高速公路)通車後,已成為大台北生活圈之一環
交通:渭水高速公路約45分鐘直通台北
地價:5000~1.5萬 元/坪




>>>房屋稅條例第15條第1項第6款規定:「專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍,專供農民自用之燻菸房、稻榖及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋」,及同項第9款:「住家房屋現值在新臺幣10萬元以下者」可免徵房屋稅
>>>依據農業發展條例第37條及土地稅法第39條之2規定:「作農業使用之農業用地移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。」 
>>>於農業用地移轉前,向土地所在地之區公所,申請「農業用地作農業使用證明書」後,持該證明書向該管稅捐稽徵機關辦理不課徵。 
>>>依據土地稅法第28條但書規定,因繼承而移轉之土地,免徵土地增值税。 
>>>依據農業發展條例第38條第1項規定:「作農業使用之農業用地及其地上農作物,由繼承人或受遺贈人承受者,其土地及地上農作物之價值,免徵遺產稅,並自承受之年起,免徵田賦十年。」,同條第2項:「作農業使用之農業用地及其地上農作物,贈與民法第一千一百三十八條所定繼承人者,其土地及地上農作物之價值,免徵贈與稅,並自受贈之年起,免徵田賦十年。」 
>>>前項申請免徵遺產稅、贈與稅、田賦者,應檢具農業用地作農業使用證明書,向該管稅捐稽徵機關辦理。(只要「檢具證明」即可辦理免徵?!根本就是紙上作業流程!!)